Het dak van een bovenwoning: plat dak, VvE en kosten
Woon je in een bovenwoning, dan heb je het meeste last van het dak, maar ben je er vaak niet de enige eigenaar van.
- Gratis en vrijblijvend
- Vakbedrijf uit Noord-Holland
- In een minuut aangevraagd
Woon je in een bovenwoning, dan heb je het meeste last van het dak, maar ben je er vaak niet de enige eigenaar van. Bij een gesplitst pand is het dak meestal gemeenschappelijk en betaalt de VvE; bij een niet gesplitst pand ben je zelf eigenaar. Bitumen vervangen kost vanaf € 35 per m², en je krijgt een gratis dakinspectie met fotoverslag.
In de oude wijken van Amsterdam, Haarlem en Zaandam liggen veel boven- en benedenwoningen: twee of drie woningen boven elkaar met een plat dak bovenop.
De bovenste woning merkt een lekkage als eerste en heeft het in de zomer het warmst en in de winter het koudst. Vaak hoort er een dakterras bij, of een dakopgang via een luik. Dat maakt het dak voor de bovenbewoner bijna een deel van het huis, ook als het juridisch van iedereen samen is.
Op deze pagina lees je hoe het eigendom van zo'n dak geregeld is, wat er typisch misgaat bij platte daken boven bovenwoningen, en hoe je het werk regelt met de buren eronder. Ook lees je waarom vervanging het moment is om te isoleren. Is het pand gesplitst en lekt het nu, lees dan eerst daklekkage in een VvE.
Van wie is het dak boven een bovenwoning?
Is het pand gesplitst in appartementsrechten, dan staat in de splitsingsakte welke delen gemeenschappelijk zijn. Het dak hoort daar bijna altijd bij, ook als jij de enige bent die erop kan.
Een dakterras is vaak een gemeenschappelijk deel waarvan jij het exclusieve gebruik hebt. Onderhoud aan de dakbedekking betaalt dan de VvE, maar schade die door het terras zelf ontstaat, bijvoorbeeld een tegel die de bedekking doorprikt, kan het reglement bij jou leggen.
Is het pand niet gesplitst en ben je eigenaar van de bovenwoning met het dak, dan is het dak gewoon van jou. Je beslist dan zelf over reparatie en vervanging, maar je bent ook aansprakelijk als water van jouw dak de benedenburen schade bezorgt. Huur je de woning, dan is het dak de zaak van de verhuurder; meld een lekkage dan schriftelijk bij de verhuurder.
Wat er misgaat op een plat dak boven een bovenwoning
Veel van deze daken hebben bitumen uit de jaren tachtig of negentig, soms al een keer overlaagd. Typische klachten zijn blazen in de bedekking, losse naden bij de opstanden tegen de buurmuren, een verstopte hemelwaterafvoer en scheuren rond een lichtkoepel of dakluik. Omdat er maar weinig tussen dak en plafond zit, zie je een lek snel als vlek op het plafond van de bovenste kamer.
Een lek in een plat dak verhelpen kost vanaf € 250. Is de bedekking op, dan kost bitumen vervangen vanaf € 35 per m² en EPDM vanaf € 55 per m². Een lichtkoepel vervangen kost vanaf € 400 per stuk. Meer over repareren of vernieuwen lees je bij plat dak.
Isoleren: het grootste voordeel voor de bovenste woning
Wordt het platte dak vervangen, dan is dat het moment om te isoleren. Met PIR-platen en afschot kost dat vanaf € 35 per m² extra. Het verschil voel je vooral bovenin: minder hitte in de zomer, minder kou in de winter.
Let wel op de hoogte: een dikkere opbouw verhoogt de dakrand, en de aansluiting bij een terrasdeur of dakluik moet blijven passen. In een beschermd stadsgezicht of bij een monument kan een hogere dakrand een vergunning vragen. Lees meer bij plat dak isoleren.
Het werk regelen: buren, trap en dakluik
Bij een bovenwoning komt de dakdekker meestal via jouw trap en het dakluik op het dak, of via een ladderlift of hoogwerker aan de straatkant. Bespreek vooraf met de buren onder je wanneer het werk is en waar materiaal tijdelijk staat.
Bij een dakterras moeten tegels, bakken en meubels eraf voordat de bedekking vervangen kan worden. Hoe je daarna een terras goed op het nieuwe dak legt, lees je bij een dakterras op een plat dak.
Checklist
- Splitsingsakte lezen: van wie is het dak?
- Afvoer en randen elk najaar laten controleren
- Bij vervanging meteen isoleren met afschot
- Dakterras leegmaken voordat de dakdekker komt
Veelgestelde vragen
De meest gestelde vragen, kort en eerlijk beantwoord.
Moet ik als bovenbewoner het dak alleen betalen?
Niet als het pand gesplitst is en het dak in de splitsingsakte een gemeenschappelijk deel is. Dan betalen alle eigenaren mee, meestal naar hun aandeel in het gebouw. Heb je exclusief gebruik van een dakterras, dan kan het reglement bepaalde kosten wel bij jou leggen. Lees de akte goed na, of vraag het na bij de notaris.
Wie betaalt de lekkage als mijn dakterras het dak beschadigt?
Dat hangt af van het reglement. Vaak is het dak gemeenschappelijk, maar ben jij verantwoordelijk voor schade die door je eigen gebruik ontstaat, zoals een tegel of plantenbak die de bedekking doorprikt. Een fotoverslag van de dakdekker laat zien waar het lek precies zit, en dat helpt bij de afspraak met de andere eigenaren.
Mag ik een dakterras aanleggen op het dak van mijn bovenwoning?
Soms. Is het dak gemeenschappelijk, dan heb je toestemming van de VvE nodig, en vaak ook een omgevingsvergunning vanwege het hekwerk en de toegang. Daarnaast moet de constructie het gewicht kunnen dragen. Hoe dat in zijn werk gaat, lees je bij dakterras aanleggen.
Hoe lang gaat een plat dak boven een bovenwoning mee?
Bitumen gaat gemiddeld 20 tot 25 jaar mee, overlaagd bitumen 10 tot 15 jaar. EPDM houdt het gemiddeld 30 tot 50 jaar. Op een dak waar veel gelopen wordt, zoals bij een dakterras, slijt de bedekking sneller. Meer daarover bij levensduur van dakbedekking.
Is overlagen goedkoper dan het dak vervangen?
Ja, bitumen overlagen kost vanaf € 20 per m² en vervangen vanaf € 35 per m². Maar overlagen kan alleen als de ondergrond droog en vlak is en er nog niet te veel lagen liggen. Zit er vocht in de isolatie of ligt er al een overlaging, dan is vervangen verstandiger. Zie overlagen of vervangen.
Wat doe ik als het nu lekt boven mijn woning?
Zet een emmer neer, haal spullen weg en maak foto's voor de verzekering. Je krijgt een bevestiging per mail, en een lekkage zetten wij met voorrang door. Hangt het plafond door of komt er water bij de elektriciteit, zet dan de stroom uit en bel bij gevaar 112. Waarschuw ook de buren onder je.
Meer over dakwerk in Noord-Holland
Andere situaties
Dakwerk en prijzen
Je dak laten bekijken?
Vraag vrijblijvend een offerte of een gratis dakinspectie aan. Je krijgt een bevestiging per mail.
Stel je offerte samen Alle dakwerkzaamheden